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Se amplía brecha entre usados y a estrenar

Del 22% de brecha entre usados y nuevos se pasó al 32% los últimos años, las causas, incrementos de costos en pesos con dólar que no acompañó. Qué puede pasar en 2017.
Todo indica que la brecha entre los departamentos nuevos y los usados ubicados en la misma zona se estaría ampliando en la Ciudad de Bs As, para verificar este hecho analizamos el diferencial de valores promedio para unidades nuevas y usadas ubicadas en las mismas zonas relevadas periódicamente por Reporte Inmobiliario.

Se tomaron los promedios que surgen de nuestros relevamientos para inmuebles ubicados en los barrios de Recoleta, Palermo, Caballito, Belgrano, Colegiales, Villa Urquiza, Flores y Almagro durante los años 2007 al 2016, usándose como base datos de diciembre de cada año:
Podemos observar que la brecha entre el valor m2 de inmuebles usados y a estrenar se ha ido ampliando, sobre todo a partir del año 2012.

En el periodo que comprende los años 2007 al 2010 la brecha en promedio alcanzaba el 22%, mientras que si medimos el periodo 2013 al 2016 esta brecha se amplió hasta el 32%, con picos del 35% en 2014 y del 33% este último año, observándose una consolidación de este hecho en los primeros meses del presente año:

Las causas se podrían encontrar básicamente en que los costos de construcción se apreciaron en pesos mientras que la cotización del dólar se mantuvo estable o retrasada, sobre todo los últimos dos años, haciendo que los costos medidos en dólares lleguen a records históricos; superando actualmente una vivienda de perímetro libre los 1.600* dólares por m2 y o un edificio entre medianeras standard los 1.100* dólares por cada m2 vendible.

Obviamente los desarrolladores debieron transferir esta alza de sus costos en dólares a sus productos en venta generando este alejamiento entre ambos valores. Además el producto usado no venía mostrando buena performance de ventas, por lo que no pudo acompañar esta alza en los costos y valores de venta de los departamentos nuevos.

Este incremento en los precios de los departamentos a estrenar generó obviamente menores ventas y despertó mayor interés en las unidades usadas. La llegada del crédito podría ayudar a recomponer la brecha que se generó ya que el tomador de una hipoteca necesita que el inmueble a adquirir sea “escriturable”, una tarea no sencilla de encontrar en productos a estrenar.

Durante este año con la activación de demanda que se está observando el precio del usado podría escalar y acercarse nuevamente al valor del producto nuevo, acotando la brecha, aunque sabemos que en Argentina y sobre todo para nuestro mercado la cotización del dólar es central a la hora de proyectar qué podría pasar con los valores inmobiliarios; sobre todo en un mercado totalmente dolarizado que no fue flexible ni siquiera al cepo cambiario implementado por el Gobierno anterior.

La gran incógnita va a seguir siendo cuánto vale un dólar, para poder entender cuanto podría valer un departamento.

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